Gayrimenkulde alternatif model aranıyor
Zirveyi gören konut kredi faizleri ve yükselen fiyatların ardından zor bir seneyi geride bırakan gayrimekul sekörü, bu yılın ikinci yarısına odaklandı. Hükümetin de dile getirdiği ilk eve erişim ile ilgili kredi konusunun konut piyasasını canlandıracağını belirten sektör temsilcileri, bu yıl alternatif konut modellerinin gündemde daha fazla yer almasını bekliyor.
100 MİLYAR TL’LİK CAN SUYU
Konut kredisi faizlerinin aylıkyüzde 3 seviyelerinde olması sektör için önemli bir baskı kaynağı olurken, yüksek faiz trendinin, en azından yılın ilk yarısında, inşaat sektörüne yön vermeye devam etmesi bekleniyor. Sektörün temsilcileri konut satışları için kredi faizlerinin yüzde 1’in altında olmasının hayati bir öneme sahip olduğuna işaret ediyor.
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği Başkanı Neşecan Çekici, konut satışlarının 2023’te, 2022’ye göre 17.5 düşüşle 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleştiğini anımsatarak, “Türkiye’nin ihtiyacı her yıl yaklaşık 800-900 bin konuttur. Şu anda 500-600 bin üretiliyor o da doğru kesime üretilmiyor” dedi. “Sektörün yaklaşık 100 milyar TL’lik can suyuna ihtiyacı var” ifadelerini kullanan Çekici, “Devlet bu imkanı sektöre sunduğunda, arsa temininde kamu-özel sektör iş birliklerinin, yeni modellerin önünü açtığında, barınma da dahil tüm krizlerin önüne geçebiliriz” diye konuştu. Ayrıca Çekici, seçim sonrası sektörün tekrar canlanmasını beklediklerini aktardı.
‘YÜZDE 35-36 ARTAR’
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Ramadan Kumova da “Bu yıl konut fiyatlarında enflasyon hedefine paralel bir artış öngörmekteyiz. Bu oran da yüzde 35-36 civarında” dedi. “Satışlarımız 2023’te yaklaşık yüzde 20 geriledi ve 2024’ün 2023’ten daha temkinli olunması gereken bir yıl olduğunu düşünüyoruz” ifadelerini kullanan Kumova, “Satışın olmaması halinde sektör yeni konut üretemez çünkü bizler sattıkça üretebilen bir sektörüz. Ayrıca konut kredi faiz oranları aylık yüzde 3.5 seviyesinde kalmaya devam ettikçe, ipotekli satışlardaki düşüş de sürecek” dedi.
‘Maaş, kredi ödeme dengesi kayboldu’
Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği olarak önerdikleri 'yeni mülkiyet sistemi' odaklı modellerine değinen İsmail Özcan, “Arsa payının yüksek olması nedeniyle, arsa ve konutun tapusu ayrılmalı. Biz artık bir değil, iki farklı tapu verebilmeliyiz. Bu tür yeni modeller gündemi daha fazla işgal edecek” dedi. “Üst ve orta kesim konut alırken, kredisini alıp, bunu da maaşıyla ödüyordu, o denge kayboldu” ifadelerini kullanan Özcan, “İnsanlar, 4-5 milyon gibi rakamların altına girmeyi, aylık 80-100 bin TL'lik taksit ödemeyi göze alamıyor. Herkes kiralamaya yöneliyor ama kiralanacak portföy de daraldı” diye konuştu.
‘Krediye dahil olacak projeler önemli’
Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği Başkanı İsmail Özcan, “Daire bazında yapı ruhsat sayısının 2023'te 600-650 bin adet olacağını düşünüyoruz. Ayrıca 2024'te ikinci el ve sıfır konut fiyatları arasındaki makasın da kapanacağını düşünüyoruz” diye konuştu. Özcan, “Bizim insanımız, genelde borçlanarak konut alıyor. Hükümetin ilk eve erişim ile ilgili kredi konusu gündemde. Bunun, 2024'te netleşeceğini düşünüyoruz. Ama orada da kredi paketine dahil olacak projeler, gelir düzeyi gibi konular belirleyici olacak” dedi.
SEKTÖRÜN ÖNDE GELENLERİ 2024’Ü BÖYLE DEĞERLENDİRDİ
Ağaoğlu Şirketler Grubu CEO’su Burak Kutluğ:
Gayrimenkul, bu yıl da kazandıran yatırım araçlarından biri olur
Hem dünyanın hem de Türkiye’nin geçen yıl yüksek enflasyonla mücadele ettiğini belirten Ağaoğlu Şirketler Grubu’nun CEO’su Burak Kutluğ, “Finans tarafında muslukların kısılması ile faizler yükseldi ve finansa erişim güçleşti. Avrupa’da da konut satışları ortalama yüzde 20 azaldı” dedi. “Türkiye’de de yüzde 17.5 daralma oldu. Türkiye, 2024’te de bu tabloyu düzlüğe çıkarmak için sıkı mali politika uygulayacak görünüyor” ifadelerini kullanan Kutluğ, “Finansa erişim maliyetlerinde, ikinci yarıdan itibaren rahatlamaya başlayan bir tablo görebiliriz. Konut satışlarında, şu anki tabloya göre daralmanın devam etmesi mümkün” diye konuştu. Bu sene, gayrimenkul yatırım ortaklığı, gayrimenkul yatırım fonu ve gayrimenkul proje yatırım fonlarının gündemde olacağını aktaran Kutluğ, “Kentsel dönüşümde başlayacak hareketlilikle birlikte sektördeki canlılığın korunacağını düşünüyorum. Türkiye’de konut her zaman kazandıran bir yatırım aracı oldu. 2024’te de gayrimenkul kazandıran yatırım araçlarından biri olacak” dedi.
Nef Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur:
2024’te arsanın yıldızı parlamaya devam edecek
Enflasyonist ortam, krediye erişim zorluğu, yükselen fiyatlar ve daralan talebin ardından sektörün zor bir yıl yaşadığını belirten Nef Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur, “Konut satışlarındaki düşüşe rağmen, kentsel dönüşüm hamleleri, beraberinde hem özel sektörün hem de hükümetin sektöre yönelik açıklayacağı kampanyalar, maliyetler tarafında daha stabil bir piyasanın oluşması ile 2024’te canlanma bekliyoruz. Dolayısıyla gayrimenkul, hâlâ güvenli liman olma statüsünü koruyacak. Sadece, bunun sürdürülebilir bir zemine oturması gerekli” dedi. “Türkiye’de konut talebi fiyatla buluşamıyor. Burada da arsa öne çıkıyor” açıklamasını yapan Timur, “Arsa, geçen yıl yatırımcısına konuttan, altından, dövizden ve borsadan daha fazla kazandırdı. 2024’te de arsanın yıldızı parlamaya devam edecek. Gayrimenkul yatırımı enflasyondan korunmak için bizde çok geleneksel bir yatırım refleksi. Yatırımlarını gayrimenkulde değerlendirmek isteyen insanlar, daha ulaşabilir fiyatlara arsa yatırımlarını tercih ediyorlar” dedi.
Polat Gayrimenkul İcradan Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi Kaan Yücel:
Lüks konut üretimi ve markalı projeler yaygınlaşıyor
Yıl sonu itibarıyla kur ya da enflasyonda sürpriz bir gelişme olmaması halinde konut fiyatlarının enflasyon oranına yaklaşan bir zemine oturacağını belirten Polat Gayrimenkul İcradan Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi Kaan Yücel, “2023’te konut satışları geriledi ama toplam rakam gene de yüksek çünkü talep kuvvetli. Bu sene de 1 milyonun üzerinde konut satışı olacağını ancak faizlerin yüksekliği sebebi ile ipotekli konut satışlarının sınırlı kalacağını öngörüyorum” dedi. İnşaat sektöründe maliyetlerinin yükseldiğini ve artan faizlerle finansman koşullarının orta sınıfın krediyle konut satın almasını son on yılda güçleştirdiğini anımsatan Yücel, bu kapsamda daha çok üst gelir grubuna yönelik lüks konut üretimi ile markalı konut projelerinin yaygınlaştığını belirtti. “Ucuz konut üretmek için devletin ucuz arsa imkanları sunması kısa dönemde en olabilecek senaryo gibi görünüyor” ifadelerini kullanan Yücel, “Böylelikle sadece TOKİ değil, özel sektör de daha ulaşılabilir konut üretme imkanına sahip olabilir” ifadelerini kullandı.
‘Konut kiralamada arz-talep dengesi hızla bozuluyor’
Barınma sorununun devam edeceğini belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut, “Gayrimenkul piyasasındaki stok erime hızına bakınca neler olduğunu daha iyi görüyoruz. Ocak 2023’ten bu yana ülke genelinde satılık konut stoku genel ortalamada yaklaşık yüzde 15 arttı. Kiralık miktarında ise stok genel bazda yüzde 72 arttı. Kiralıkta en fazla stok artışı olan kent yüzde ise 74 ile İstanbul” dedi.
“Ev sahibi ile mal sahibi arasındaki problemler maalesef değişiklikler yapılmazsa devam edecek” ifadelerini kullanan Turgut, “Gayrimenkulün orta, kısa, uzun vadeli çözümlere ihtiyacı var. Hukuk mahkemelerinin yükünün yüzde 40’ı bugün kira davalarında oluşuyor” dedi. Anadolu’da neredeyse her kentte kiralık ev bulmanın zorlaştığını aktaran Turgut, konut kiralamada arz ve talep dengesinin hızla bozulduğunu aktardı.
Konutta kademeli satış devri başlıyor
Konut satışları düşerken, şirketler de yeni formüller üretiyor. Bu kapsamda kademeli satış uygulaması devreye girdi. Kademeli sistemde önce arsa satın alınıyor, ardından inşaat maliyeti de ödenerek ev sahibi olunuyor.
Gayrimenkul uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Bir şirket ‘aşamalı konut sahibi olma sistemini’ kurdu. Bu modelde önce konutun arsa payı alınıyor, sonra inşaat maliyeti de ödenerek iki aşamada ev sahibi olunuyor. Başka bir şirket de iki yılda 10 projede 20 milyar liralık yatırım yapacağını açıkladı. Şirketin gündemindeki projelerden biri de erişilebilir fiyatlı konut üretmek” diye konuştu.
Yabancıların konut talebinde sert düşüş
Türkiye’de geçen yıl yabancılara toplam 35 bin 5 adet konut satıldı. Tapu Yabancı İşler Daire Başkanlığı’nın verilerine göre; 2022’de toplam 8 milyon 338 bin 976 metrekare olan yabancıların gayrimenkul edinimleri, geçen yıl yüzde 48 azalarak 4 milyon 354 bin 216 metrekare oldu. Geçen yıla ilişkin veriler, yabancıların Türkiye genelindeki toplam hisseye isabet eden yüzölçümü bazında tüm gayrimenkul yatırımları incelediğinde, ilk sıraya Suudi Arabistan vatandaşları yerleşti. Suudileri, Almanlar ve Ruslar izledi. Yabancılara yapılan toplam gayrimenkul satış adedinde ise Ruslar yine zirvede yer aldı.